Jolita klausia: Namas yra nupirktas prieš maždaug 16 metų, tačiau žemės dokumentai ir žemė priklauso ankstesniam savininkui. Bobutė, kuri pirko namą sako, jog ją apgavo, kadangi ankstesnė šeimininkė turėjo sutvarkyti jos vardu dokumentus, bet nesutvarkė. Tai ką mums tokiu atveju daryti? Norim susitvarkyti su ta žeme.
Atsakymas. Gerbiama Jolita, paaiškiname, kad žemė, pastatai yra nekilnojamieji daiktai, jų pirkimas-pardavimas galimas tik sudarant sutartį pas notarą. Būtina žinoti, kad namo pirkimo–pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie namą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta namo vieta atitinkamame žemės sklype. Jeigu sutartyje tokių duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – negalioja. Antras svarbus dalykas – namo pirkimo–pardavimo sutartis turi būti įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre, tik tada ji galės būti panaudota ir sukels atitinkamas teisines pasekmes tretiesiems asmenims.
Pagal Civilinio kodekso 6.394 straipsnį, perkant namą, pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą namą pardavėjas privalo perduoti teises ir į tą žemės sklypo dalį, kurią namas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas namas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti.
Jeigu pardavėjas nėra žemės sklypo, kuriame namas yra, savininkas, tai namą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Tai reiškia, kad nusiperkant tokį namą, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias turėjo namo pardavėjas.
Atsakymas. Gerbiama Jolita, paaiškiname, kad žemė, pastatai yra nekilnojamieji daiktai, jų pirkimas-pardavimas galimas tik sudarant sutartį pas notarą. Būtina žinoti, kad namo pirkimo–pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie namą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta namo vieta atitinkamame žemės sklype. Jeigu sutartyje tokių duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – negalioja. Antras svarbus dalykas – namo pirkimo–pardavimo sutartis turi būti įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre, tik tada ji galės būti panaudota ir sukels atitinkamas teisines pasekmes tretiesiems asmenims.
Pagal Civilinio kodekso 6.394 straipsnį, perkant namą, pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą namą pardavėjas privalo perduoti teises ir į tą žemės sklypo dalį, kurią namas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas namas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti.
Jeigu pardavėjas nėra žemės sklypo, kuriame namas yra, savininkas, tai namą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Tai reiškia, kad nusiperkant tokį namą, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias turėjo namo pardavėjas.
Pagal Civilinio kodekso 6.395 straipsnį, parduodant žemės sklypą, kuriame yra pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ar kitokių objektų, sutartyje turi būti aptartas nuosavybės teisės į juos perėjimo klausimas. Jeigu šis klausimas sutartyje neaptartas, laikoma, kad nuosavybės teisė į parduotame žemės sklype esančius pastatus, statinius, įrenginius, sodinius ir kitokius objektus perėjo žemės sklypo pirkėjui.
Jeigu žemės sklypas, kuriame yra pardavėjui nuosavybės teise priklausančių pastatų ar kitokių nekilnojamųjų daiktų, parduodamas neperduodant pirkėjui nuosavybės teisės į tuos nekilnojamuosius daiktus, tai pardavėjui paliekama teisė naudotis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima nekilnojamieji daiktai ir kuri yra būtina jų naudojimui užstatymo ar kitokia pirkimo–pardavimo sutartyje numatyta teise ir sąlygomis.
Jeigu pirkimo–pardavimo sutartyje pardavėjo teisė naudotis žemės sklypo dalimi ir jos sąlygos neaptartos, tai pardavėjui nustatomas servitutas į tą žemės sklypo dalį, kurią užima nekilnojamasis daiktas ir kuri būtina jo naudojimui pagal jo paskirtį.
Patariame gerai išstudijuoti namo pirkimo - pardavimo sutartį ir įsitikinti ką Jūs iš tikrųjų nusipirkote. Konsultuokitės su tuo notaru, kuris įformino Jūsų namo pirkimo sutartį.
Emilijus iš Gelgaudiškio:
